Скачок спроса на квартиры и дачные домики традиционно приходится на лето. Радость от покупки недвижимости вскоре может обернуться ворохом проблем. Сам продавец квартиры или его родственники могут оспорить сделку, доказав неспособность к совершению сделки продавца. Например, если он ввиду преклонного возраста не мог руководить своими действиями при подписании договора. В нюансах договоров, которые нам приходится подписывать хотя бы раз в жизни, разбиралась корреспондент «Республики».
Наличие у продавца водительского удостоверения и разрешения на ношение оружия — аргумент в пользу его дееспособности. Но лишь справка о сделкоспособности минимизирует возможность предъявления претензий со стороны родственников продавца в будущем.
— Сделкоспособность — это способность человека осознавать суть совершаемой сделки и ее последствия. Как говорится, пребывание в ясном уме и твердой памяти , — объясняет значение слова начальник отдела сложных и повторных судебно-психиатрических экспертиз ГКСЭ Татьяна Островская. – Наличие справки о сделкоспособности подтверждает, что психическое состояние продавца не лишает его способности к совершению сделки. Эта справка не является обязательной для заключения сделки купли-продажи. Однако риэлторы, да и сами покупатели нередко просят продавца представить такую справку, чтобы снизить риски.
А риски действительно велики. По статистике, примерно каждый пятый обратившийся к экспертам-психиатрам за справкой получает заключение о своей несделкоспособности. – Спектр психических расстройств весьма широк: от алкогольной зависимости до шизофрении. Но и при наличии тяжелых психических расстройств человек может быть признан способным к совершению сделки. Причем состояние здоровья со временем может меняться. Поэтому чем меньше прошло времени между выдачей справки и заключением сделки, тем лучше. Кстати, диагноз в заключении экспертизы, которое получает человек на руки, не указывают — медицинская тайна. То есть конфиденциальность исследования гарантирована.
…Часто споры возникают между братьями и сестрами, бывшими женами и даже детьми и родителями. Слушаю такие истории и удивляюсь, что порой люди идут на принцип и продолжают делить наследство, даже когда стоимость судебных издержек превышает стоимость предмета спора. Много лет назад пытались оспорить продажу бензопилы…
— Допустим, я собираюсь купить дачу. Какие моменты в поведении продавца должны насторожить даже не профессионала? — любопытствую.
— Некоторые психические расстройства сопровождаются явными внешними признаками нарушений. Речь идет о врожденных хромосомных патологиях. Однако люди с такими нарушениями крайне редко совершают сделки с имуществом. Неопрятный внешний вид продавца и запущенный в санитарном плане дом тоже должны насторожить, — перечисляет Татьяна Островская. — А вот преклонный возраст отнюдь не говорит об обязательном наличии у человека тяжелого психического расстройства. Наш самый возрастной клиент — бабушка старше 95-ти лет. Никаких отклонений, не позволяющих ей совершать сделку, не выявили.
Если продавец ведет себя «немножко странно» (одевается как египетский фараон или гоняет злых духов по квартире и прочее) и при этом наотрез отказывается проходить освидетельствование, то от такой сделки лучше отказаться.
Львиная доля сделок оспаривается посмертно. Однажды приходилось проводить экспертизу по завещанию 30-летней давности. Часто за такими экспертизами обращаются недовольные родственники со словами: «Как она могла оставить квартиру соседке? У нее же родной сын есть!» Тот факт, что этот сын годами не навещал мать, в расчет не берется…
В таких случаях приходится работать с медицинскими документами. Зачастую вынесение решения затрудняет тот факт, что медицинские документы утеряны или малоинформативные. Презумпция психического здоровья, которая является одним из основных подходов современной психиатрии, подразумевает, что пока не будет доказан факт психического заболевания, человек считается здоровым.
Татьяна Островская, неоднократно наблюдавшая, как из-за нежелания пойти навстречу друг другу рушатся семейные связи, и некогда близкие люди становятся непримиримыми врагами, напоследок посоветовала:
— Суды по оспариванию гражданских сделок могут длиться годами. Чтобы в будущем сохранить время, нервы и деньги себе и своим родственникам, перед покупкой/продажей квартиры, составлением завещания или подписанием брачного договора не поленитесь и получите справку о сделкоспособности.
Источник информации: https://www.sb.by/articles/karyslivyya-gulni-rozumu.html
